Vender um imóvel na planta é fácil: a construtora garante a regularidade. Mas vender um imóvel usado (de terceiros) é um campo minado. Uma certidão positiva, uma averbação faltando na matrícula ou um processo trabalhista esquecido pelo proprietário podem travar uma negociação de meses ou, pior, anular a venda no futuro.
Como corretor, você é o guardião da segurança jurídica. Ter um checklist de documentos para venda de imóveis usados rigoroso não é burocracia, é a única forma de garantir que sua comissão – e o sonho do cliente – estejam seguros.
1. O Raio-X do Imóvel: Documentação da Propriedade
Antes de anunciar, você precisa saber se o imóvel pode ser vendido.
- Matrícula Atualizada (Certidão de Inteiro Teor): É o documento mais importante. Ela conta a história do imóvel. Verifique se quem está vendendo é realmente o dono (proprietário registral) e se há ônus (hipotecas, penhoras ou usufruto). Validade: 30 dias.
- Certidão Negativa de Débitos de IPTU: Emitida pela Prefeitura. Dívidas de IPTU acompanham o imóvel (propter rem), ou seja, a dívida passa para o comprador se não for quitada.
- Declaração de Inexistência de Débitos Condominiais: Essencial para apartamentos. Deve ser assinada pelo síndico (com ata de eleição) ou pela administradora.
- Certidão de Situação Enfitêutica: Para imóveis em áreas de Marinha ou foreiros, para verificar se há laudêmio a pagar.
2. O Raio-X dos Vendedores: A Busca por “Capivaras”
O maior risco na venda de usados não é o imóvel, é o dono. Se o vendedor tiver dívidas maiores que seu patrimônio, a venda pode ser considerada Fraude à Execução e anulada. Você precisa das Certidões Negativas de Débitos (CNDs) de todos os proprietários (e cônjuges):
- Certidões Pessoais (CPF e RG): Cópia autenticada e verificação de estado civil (Certidão de Casamento/Nascimento atualizada).
- Certidão Negativa de Ações Trabalhistas: A justiça do trabalho é a que mais costuma penhorar imóveis.
- Certidão dos Distribuidores Cíveis e Criminais: Estaduais e Federais (Justiça Federal). Busque no domicílio do vendedor e no local do imóvel.
- Certidão Negativa de Protestos: Cartórios de protesto da cidade.
- Certidão Negativa de Tributos Federais: Emitida pela Receita Federal, garante que não há dívidas com o “Leão”.
3. Por Que Pedir Antes da Proposta?
Muitos corretores deixam para pedir a “papelada” só quando o banco solicita, na fase de Financiamento Imobiliário. Isso é um erro fatal. Se houver um problema, você perdeu tempo e frustrou o cliente.
Fazer a Due Diligence (diligência prévia) logo na captação do imóvel usado permite que você:
- Identifique problemas que podem ser resolvidos antes da venda (ex: averbar um casamento ou baixar uma hipoteca antiga).
- Transmita autoridade e segurança total para o comprador.
- Acelere a aprovação bancária, pois a pasta já está pronta.
