A locação por temporada explodiu com plataformas como Airbnb e Booking, mas para o corretor de imóveis, ela não é apenas um “check-in” simplificado. Juridicamente, trata-se de um contrato regido pela Lei do Inquilinato, e qualquer erro na condução desse processo pode gerar multas pesadas para o proprietário e responsabilidade civil para você.
Muitos profissionais ignoram que a responsabilidade do corretor na locação por temporada vai além de achar o hóspede: você é o garantidor da legalidade e da harmonia no condomínio.
1. O Que Diz a Lei (Artigos 48 a 50)
Diferente da hotelaria, a locação por temporada é regulamentada pelos artigos 48 a 50 da Lei nº 8.245/91. Para ser enquadrada nesta modalidade, ela deve ter fins de lazer, tratamento de saúde ou obras, e prazo máximo de 90 dias.
- Pagamento Antecipado: A lei permite cobrar 100% do aluguel e encargos antecipadamente, o que é uma grande segurança contra inadimplência.
- O Risco da Permanência: Se o inquilino passar de 30 dias no imóvel após o fim do contrato sem oposição do locador, o contrato se prorroga automaticamente por tempo indeterminado, e você perde a possibilidade de despejo liminar. O controle de datas deve ser rigoroso.
Para aprofundar nos detalhes jurídicos, recomendo a leitura do nosso guia completo sobre a Lei do Inquilinato: Tudo o que Corretores e Locatários Precisam Saber, onde detalhamos os prazos e deveres.
2. O Condomínio Pode Proibir? (Atenção ao STJ)
Este é o ponto mais crítico atualmente. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) já decidiu que condomínios estritamente residenciais podem proibir a locação por temporada curta (estilo Airbnb) se isso estiver previsto na Convenção, entendendo que a alta rotatividade descaracteriza a finalidade residencial e afeta a segurança.
Sua obrigação como corretor:
- Antes de captar o imóvel, peça a Convenção do Condomínio e o Regimento Interno.
- Verifique se há proibição expressa ou restrições (ex: proibição de uso de áreas comuns como piscina e academia por inquilinos de temporada).
- Se o condomínio proíbe e você aluga mesmo assim, o proprietário será multado e poderá acionar você por falha na prestação de serviço.
3. Blindagem no Contrato e Identificação
O contrato de temporada deve ser escrito e específico. Não use modelos de locação residencial padrão.
- Cláusula de Ocupação Máxima: Defina rigidamente quantas pessoas podem pernoitar. Superlotação é a causa nº 1 de multas em condomínios.
- Inventário Detalhado: Como o imóvel geralmente é mobiliado, o laudo de vistoria deve listar item por item (até talheres).
- Identificação Prévia: Por segurança, exija documento (RG/CPF) de todos os hóspedes, não apenas do titular do contrato, e envie a lista à portaria antes da chegada.
Se você quer expandir sua atuação nesse nicho lucrativo, veja nosso artigo sobre Aluguéis por Temporada: Oportunidades para o Corretor no Mercado Airbnb, que traz estratégias para captar investidores.
